Wat is vrije sector huur?

Inleiding

Mensen die op zoek zijn naar een nieuwe woonplek komen vaak in aanraking met uiteenlopende soorten huurwoningen. Een belangrijk deel van de Nederlandse huurmarkt bestaat uit huurwoningen die buiten de sociale huursector vallen. Deze categorie noemt men de vrije sector. Maar wat is vrije sector huur precies en waarom is het interessant voor mensen die op zoek zijn naar een andere woning?

In tegenstelling tot sociale huur, waarbij er vaak sprake is van een puntensysteem en strikte inkomensgrenzen, heb je bij een vrije sector woning meer vrijheid in de huurprijs en het type contract. Ook zien we dat sommige woningen vallen buiten het woningwaarderingsstelsel, waardoor er geen maximale huurprijs door de overheid wordt opgelegd. Voor veel huurders is het aantrekkelijk voor mensen die snel een woning willen vinden, zonder een lange wachtlijst. In deze uitgebreide blogpost lees je alle details over de vrije sector, middenhuur en sociale huurwoning. We bespreken waar je rekening mee moet houden bij het huren, hoe de regelgeving in elkaar steekt en wat de verschillen zijn tussen een sociale huurwoning en een woning in de vrije sector.

De definitie van vrije sector huurwoningen

De term vrije sector huurwoningen verwijst naar woningen waarvan de kale huurprijs boven een bepaalde liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens is een bedrag dat jaarlijks kan wijzigen. Als de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan valt de huurwoning in de vrije sector. Dit houdt in dat er voor deze woningen geen maximale huurprijs geldt volgens het wettelijke puntensysteem dat bij sociale huurwoningen wel van toepassing is. Sinds 2021 geldt hierbij dat woningen boven de grens vallen wanneer de kale huurprijs hoger is dan € (hier komt jaarlijks een specifiek bedrag voor in de plaats).

Vrije sector huur is interessant voor mensen met een hoger inkomen of middeninkomens, omdat zij niet altijd kunnen of willen profiteren van een sociale huurwoning. Er zijn verschillende verhuurders in de vrije sector, waaronder particuliere eigenaren, beleggers en woningcorporaties die naast sociale woningen ook vrije sector woningen aanbieden. De regel is dat de huurprijs vaak wordt bepaald door vraag en aanbod. Dit kan ertoe leiden dat je soms een huurprijs te hoog vindt in verhouding tot de kwaliteit, maar tegelijkertijd bestaat er een groot aanbod aan verschillende typen woningen die aansluiten op jouw wensen voldoet, van appartementen tot zelfstandige woningen.

Het verschil tussen sociale huurwoning en vrije sector woning

Het belangrijkste verschil tussen sociale huur en vrije sector huurwoningen zit in de hoogte van de huurprijs en de regels die erbij horen. Bij sociale huurwoningen is er sprake van uitgebreide bescherming en inkomensgrenzen. Mensen met een lager inkomen kunnen gebruikmaken van huurtoeslag, mits ze onder een bepaalde huurprijsgrens blijven. Voor een vrije sector huurwoning geldt geen maximale huurprijs die door de overheid is vastgelegd, omdat het buiten de sociale sector valt.

Daarnaast is er ook middenhuur ontstaan, een segment tussen sociale huur en volledig geliberaliseerde huurwoningen. Een middenhuurwoning of een vrijesectorwoning ligt qua prijs tussen de € (de liberalisatiegrens) en een hoger bedrag, waardoor mensen met een middeninkomen toch kunnen huren zonder in de knel te komen. Dit wordt ook wel de middenhuur en vrije sector genoemd. Zo zijn er woningen voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar niet voldoende budget hebben om te kopen.

Kenmerken van vrije sector huurwoningen

Veel vrije sectorwoningen kun je herkennen aan de relatief hoge huurprijs, die boven de liberalisatiegrens ligt. Er is meer vrijheid voor de verhuurder in het opstellen van huurcontracten en het bepalen van de maximale huurverhoging. Daarnaast is de woning vaak alleen beschikbaar zonder lange wachtlijst, wat een voordeel is voor mensen die op zoek zijn naar directe beschikbaarheid. Vanaf 1 juli 2024 kan bijvoorbeeld een nieuwe grens worden vastgesteld, waardoor de kale huurprijs vanaf een bepaald bedrag officieel tot de vrije sector behoort.

Voor sommige huurders is er echter minder huurbescherming dan bij een sociale huurwoning. Een verhuurder kan in de vrije sector gemakkelijker een tijdelijke periode overeenkomen, zoals contracten van maximaal 2 jaar. Vervolgens heb je als huurder ook minder aanspraak op huurtoeslag krijgen, omdat je mogelijk geen recht op huurtoeslag hebt bij een huurprijs boven de liberale grens. Dit maakt een vrije sector huurwoning vaker aantrekkelijk voor mensen met een hoger inkomen of mensen met een middeninkomen.

Voor- en nadelen van vrije sector huur

Hieronder een overzicht van de belangrijkste voor- en nadelen.

Voordelen:

1. Minder of geen wachttijden. Er is vaak sprake van wachttijd direct beschikbaar, waardoor je snel een woning kunt huren.
2. Meer keuze. De vrije sector komen met het grootste en meest unieke aanbod van nederland, variërend van eenvoudige studio’s tot luxe woningen.
3. Flexibiliteit in huurcontract. Mag de verhuurder andere voorwaarden hanteren dan bij sociale huur, zoals een kortere looptijd.
4. Ruimer aanbod in populaire steden. In veel grote plaatsen waar sociale huurwoningen schaars zijn, vind je meer vrije sector woning mogelijkheden.

Nadelen:

1. Huurprijs kan hoger zijn. Er geldt geen maximale huurprijs binnen deze sector, dus een huurprijs te hoog kan een risico zijn.
2. Minder huurbescherming. Bij een vrijesectorwoning heb je te maken met minder strikte regels dan bij sociale huur.
3. Niet altijd recht op huurtoeslag. Mensen met een lager inkomen kunnen daardoor financieel in de knel komen.
4. Strenge inkomenseisen. Verhuurders in de vrije sector stellen soms harde eisen waardoor het niet voor iedereen bereikbaar is.

Middenhuur als tussencategorie

Een middenhuurwoning is een term die de laatste jaren steeds vaker voorkomt. Hierbij ligt de huur vanaf een bedrag dat hoger is dan de liberalisatiegrens voor sociale woningen, maar nog niet excessief hoog is. De overheid zoekt naar manieren om het aanbod van middenhuurwoningen te vergroten, zodat mensen met een middeninkomen beter kunnen doorstromen. Er zit een verschil tussen sociale huurwoning en middenhuur: de eerste is bedoeld voor mensen met een lager inkomen, de tweede voor middeninkomens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar nog geen behoefte of mogelijkheid zien om te kopen.

Soms spreken woningcorporaties en gemeenten af dat er woningen boven de liberalisatiegrens beschikbaar komen als middenhuur, zodat deze doelgroep niet tussen sociale huur en zeer dure vrije sector huur in valt. Een voorbeeld is dat je per 1 juli 2024 een middenhuurwoning kunt huren met een huur vanaf €901, wat precies boven de grens ligt voor sociale huurwoningen. Op die manier ontstaat er een geleidelijke opbouw van prijzen voor verschillende inkomens.

Huurcontract en regelgeving

Huurt u een vrijesectorwoning, dan krijg je te maken met andere regels dan bij een sociale huurwoning. In de vrije sector zijn huurcontracten flexibel. Je ziet steeds vaker contracten van maximaal 2 jaar, met jaarlijkse huurverhoging. De maximale huurverhoging kan, afhankelijk van de regelgeving, per jaar worden vastgesteld door de overheid, maar er is meestal meer speelruimte dan bij sociale huurwoningen. Als je een huurcontract in 2024 of een huurcontract in 2025 afsluit voor een woning in de vrije sector, kunnen de voorwaarden dus variëren ten opzichte van sociale huursector-afspraken.

Verhuurders hanteren vaak inkomenseisen of vragen om garantstellingen. Hierdoor is een vrije sector huurwoning soms alleen beschikbaar voor mensen met een hoger inkomen. Bovendien kan de verhuurder, door de ruime mogelijkheden in de markt, een eigen screening doen. Dit verschilt per aanbieder, zoals een particuliere huisbaas of een woningcorporatie met zowel sociale als vrije sector woningen.

Voorbeelden en ontwikkelingen

Een woningcorporatie als parteon biedt naast sociale huurwoningen ook vrije sector huurwoningen aan. Zo krijg je het grootste en meest unieke aanbod en kun je kiezen wat past bij je situatie. Sommige van deze woningen vallen buiten de sociale sector en kennen minder overheidsregels. Er is daarom geen garantie dat je recht op huurtoeslag hebt. Mensen die op zoek zijn naar een huurwoning in de vrije sector en daar voldoende voor verdienen, kunnen met dit type aanbod een grotere kans hebben om snel te huren.

In de praktijk kan een woning met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens bij veel woningcorporaties worden aangeboden als middenhuurwoning. Dat is aantrekkelijk voor mensen die net te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar nog niet genoeg inkomen hebben om een duurder segment te betalen. Steeds vaker zien we dat de overheid probeert te sturen op deze vormen van huren, waardoor ook sinds 2021 geldt dat er experimenten zijn met het begrenzen van huurverhoging voor middenhuurwoningen. Zo blijft de huur biedt mogelijkheden voor verschillende inkomensgroepen.

Overstap en tips

Mensen met een lager inkomen lopen het risico geen huurtoeslag te kunnen krijgen als ze in de vrije sector gaan huren. Als je denkt dat je misschien niet voldoet aan de criteria of je huur te hoog is, is het raadzaam om goed te kijken naar de huurprijs en de verwachtingen rondom huurverhoging. De vraag is immers of je het financieel kunt dragen. Daarnaast is het slim om te onderzoeken of er lokale afspraken zijn over middenhuur en vrije sector, of om te bekijken hoeveel je ongeveer moet verdienen voor een sociale huurwoning. Op die manier voorkom je dat je in een situatie belandt waarin je geen huurtoeslag krijgt en de lasten niet kunt dragen.

Voor mensen die willen wonen in een grote stad en graag snel een woning willen, zonder lange wachtrijen, kan de vrije sector komen als geroepen. Je hebt dan de vrijheid om zelf te onderhandelen met de verhuurder, al wordt dat niet altijd geaccepteerd. Ook is het handig om te weten dat bij middeninkomens de afstand tot sociale huurwoningen groot kan zijn, terwijl ze nog niet toekomen aan een koopwoning. Middenhuur en vrije sector bieden dan een uitkomst, mits de prijs en het contract gunstig zijn.

Conclusie

De vraag wat is vrije sector huur heeft veel facetten. Kort gezegd draait het om huurwoningen die buiten de sociale huursector vallen en waarvoor geen maximale huurprijs volgens het puntensysteem geldt. Het is een segment dat vooral bedoeld is voor mensen met een hoger inkomen of middeninkomens, omdat je vaak geen recht op huurtoeslag hebt. Er zijn verschillende redenen om te kiezen voor deze vorm van huren: de wachttijd direct beschikbaar, meer keuze en flexibiliteit in het huurcontract. Tegelijkertijd zijn er ook aandachtspunten, zoals de mogelijk hogere huur en de strengere inkomenseisen.

Een vrije sectorwoning kan een goede optie zijn als je te veel verdient voor een sociale huurwoning en niet wilt of kunt kopen. Sinds enkele jaren is er bovendien extra aandacht voor het middenhuursegment, waardoor steeds meer mensen gemakkelijk kunnen doorstromen tussen sociale huur en duurdere woningen. Denk aan een middenhuurwoning die je kunt huren vanaf 1 juli 2024 als de kale huur boven de liberalisatiegrens ligt. Zo zijn er opties voor iedereen die balanceert tussen sociale sector en koopmarkt.

Het opstellen van huurcontracten in de vrije sector blijft dynamisch. De overheid stelt soms regels voor de maximale huurverhoging, maar in de praktijk hebben verhuurders voldoende ruimte om de huurprijs zelf te bepalen, vooral als deze boven de liberalisatiegrens ligt. Kijk dus goed naar je eigen budget, onderzoek de voorwaarden en lees het contract zorgvuldig door. Op die manier vind je een woning die het beste bij je past en kun je met een gerust hart genieten van de vrijheid die de vrije sector te bieden heeft.